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E' CONSIGLIABILE STIPULARE IL PRELIMINARE DIRETTAMENTE DAL NOTAIO?

Quando una famiglia decide di tentare la vendita immobiliare da privato (il cosiddetto "fai da te") e cerca di mettere in fila le attività da svolgere, deve sicuramente decidere come stipulare un preliminare (altrimenti detto  "compromesso") di vendita che sia legalmente valido.

Infatti il preliminare è un contratto vincolante a tutti gli effetti, con effetti obbligatori per le parti, nel quale devono essere stabiliti tutta una serie di elementi fondamentali per l'intera operazione. Tali elementi vanno dal prezzo stabilito per la cessione, all'importo della caparra e la sua natura (confirmatoria o penitenziale), alle date e alle forme di pagamento degli anticipi, alla data prevista per la stipula dell'atto definitivo, agli strumenti di pagamento accettati, le eventuali clausole sospensive o clausole risolutive riguardanti questioni tecniche e legali dell'immobile o del mutuo, la possibilità di utilizzare il deposito prezzo notarile, la presenza di arredi nella cessione e un loro elenco, e così via.

Quindi molti privati venditori pensano fin dall'inizio che per il preliminare si faranno assistere da un notaio, così potranno evitare la consulenza di un agente immobiliare. E' davvero una decisione saggia? O è solo l'ennesimo tentativo di risparmiare denaro senza rivolgersi al giusto professionista che potrebbe invece portare a rischiare di spendere somme maggiori?

Ci sono diversi motivi per incaricare un agente immobiliare professionale per la stesura di un preliminare di compravendita invece di un notaio, a cui forse non hai mai pensato.

Motivo 1 - il notaio fondamentalmente non esce dal suo studio per visionare l'immobile, il contesto, gli impianti o altro. Anche per il fondamentale controllo della conformità urbanistica e della conformità catastale il notaio si rimette alle dichiarazioni delle parti e al livello minimo di documentazione previsto in tali casi. Quindi tali controlli ricadono tutti sulle parti contraenti, che spesso non hanno le competenze per verificarle e devono quindi convocare altri professionisti. Pertanto il notaio non può essere di vero aiuto nella definizione di dettagli sulla utilizzabilità dell'immobile stesso, in quanto non lo ha mai visto dal vivo. Invece un agente immobiliare approfondisce in partenza questi aspetti che rientrano nei suoi normali doveri (si chiama "due diligence" o diligenza professionale dovuta).

Motivo 2 - il notaio non perde tempo in negoziazione di vari fattori con le parti. Gli atti notarili (preliminari compresi) vengono preparati in bozza dalla sua segreteria, e difficilmente il notaio incontrerà le parti prima della lettura finale in cui apportare al massimo qualche correzione. Ma la negoziazione dei numerosi elementi di un preliminare, fase assolutamente importantissima e delicata, può richiedere vari incontri e diverse ore di tempo. L'arte della negoziazione è un aspetto che caratterizza il mediatore, cioè l'agente immobiliare, che spesso a tal fine frequenta specifici corsi di formazione oltre ad avere dei "talenti" caratteriali. Il notaio difficilmente perderà tutto questo tempo senza farsi pagare adeguatamente. Inoltre il notaio, a differenza dell'agente, non ha incontrato acquirente e venditore in numerose precedenti occasioni così da conoscere i loro gusti, i loro interessi e le loro personalità, tutti aspetti chiave in una vera negoziazione.

Motivo 3 - il notaio non costa meno di un agente immobiliare professionale. Anche solo per redigere un preliminare, lo studio notarile deve raccogliere documenti e informazioni, trascriverle in forma chiara, aggiustare gli accordi ed effettuare molte verifiche tecnico-legali. Quindi è giusto che si faccia pagare in maniera specifica per questa attività. D'altra parte, quando si incarica un agente immobiliare professionale per una compravendita, fin dall'inizio nel suo servizio è ricompreso il lavoro necessario alla stesura del preliminare e alla sua negoziazione. Anzi nel suo compenso è inclusa tutta l'attività di marketing o pubblicità immobiliare che porta alla vendita, molto spesso in pochi mesi.

Motivo 4 - solitamente il notaio viene pagato dalla sola parte acquirente, nell'interesse della quale opera. In seconda battuta è un pubblico ufficiale, quindi opera nell'interesse dello Stato applicando leggi e riscuotendo tributi e imposte. Solo in terzo ordine potrebbero venire gli interessi del venditore, perché sappiamo tutti molto bene che un conto è applicare asetticamente delle norme, un conto è agire fin dall'inizio nei migliori interessi di una persona o di una famiglia come quella del venditore. Ecco perché invece la legge prevede che il mediatore, ovvero l'agente, venga pagato da entrambe le parti, così che non tenda a favorire solo quella paga il suo operato.

Di una cosa puoi stare sicuro: la redazione del contratto preliminare è un momento delicato e fondamentale nella compravendita. E' un contratto con effetti obbligatori sulle parti, e per questo motivo l'agente immobiliare professionale deve frequentare un corso obbligatorio di diritto civile, diritto tributario, urbanistica, e varie altre materie. Unendo questo con la continua formazione nel corso degli anni e soprattutto con l'esperienza accumulata nel corso di centinaia di compravendite, è in grado di assisterti nella maniera dovuta, spesso anche più del notaio per i motivi esaminati sopra.